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租客疫情-疫情对长租公寓运营商的影响是多方位的-长丹新闻网

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甘肃突发森林火灾

在蛋殼公寓致租戶的信中也提到,針對無法返城的武漢租客,可返還1個月租金;其他各城市租客,結合各地政府發佈的因疫情延期返工的天數,返還租客相對應的租金,或相對應免費延住。

但顯然,租客,尤其是那些3月份仍可能無法返工的租客,更為弱勢。

突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情,讓很多租客在春節后,推遲返回租住的城市;那些回去了的人,很多也暫時不能進入租住的房子,需要隔離觀察。

安全第一「活下去」疫情期間,一些長租公寓試圖將自己的運營成本轉嫁給房東和租戶,引發了爭議。這背後或可窺見,長租公寓的現金流困境。

蛋殼還是屬於頭部的運營商,其他長租公寓的經營狀況也大概如此。億翰智庫分析稱,疫情的到來,更加劇了長租公寓資金流緊張的局面。

在此之前,長租公寓運營商長期虧損運營,主要依靠不斷的融資。2020年1月17日,經過數輪融資的蛋殼在美國納斯達克上市,發行價每股13.5美元,總計募集資金1.49億美元,低於此前預計的2.01億美元。

基於此,由於合同約定了運營商必須每月付給房東租金,因此房源如果空置產生的損失將由運營商承擔。

截至2019年9月30日,蛋殼公寓持有現金1.73億元,總資產76.74億元,總負債76.61億元,資產負債率高達99.8%。

丁祖昱表示,長租公寓面臨「倒春寒」,首要的是安全第一,活下去。當前,頭部企業的強運營能力凸顯,「租期管控」做到了淡季空置率控制,未出現斷崖式下滑。

根據克而瑞統計,在疫情最嚴重的武漢,自如擁有房源最多,達4萬余間;其次是江寓,3萬余間。開發商品牌公寓中,龍湖擁有25家店,2569間房,萬科擁有4家店,554間房。

不確定的返工日期帶來不確定的空置成本,這應該讓運營商、房東還是租客承擔?斷租還是續住?漲租還是免租?成為橫亘在房東/業主、運營商、租客之間的難題,也讓2019年本已處於洗牌中的長租公寓步伐沉重。

從行業整體的損失情況來看,中資產(包租模式)的比輕資產嚴重;分散式比集中式嚴重。租金低的公寓要比租金高的抗風險能力差。

除蛋殼公寓外,另一家長租公寓龍頭自如的一些租客反映,疫情期續租價格普遍增長10%到30%。對此自如回應稱,多是因為長租客想改為短期續約引起的。

自如表示,將為因疫情導致無法返回租住城市的自如租客提供便利的續租、退租流程,包括到期租客,可選擇一個月等價短續;3月1日後返回居住,減免2月的服務費等;3月1日後仍無法返回且不打算租住的,可辦理無責退租。

此外,企業有機會與各地政府建立更良好的合作關係,積極與各個銀行溝通關於債權融資的利息等補貼或優惠政策。

相較於開發商集中式管理的長租公寓,蛋殼、自如這類分散型、房間量巨大的運營商壓力較大。過去一周,蛋殼要求房東免租、自如部分房源漲租等動作均遭外界質疑,兩家機構隨後也出台了相應補救措施。

2月12日,自如進一步給出了解決方案:2020年1月、2月自如房源的平均續約價穩定,未來也將維持穩定;此外,在全國九城推出新簽自如客可享「0押金」租房,緩解租客支出負擔。

易居企業集團CEO丁祖昱表示,疫情對長租公寓運營商的影響是多方位的,包括復工延遲導致空置率上升,租金、員工薪資等成本增加,租客違約等,行業的寒冬期被延長了。

如果說開發商的公寓還有一些自持物業,那麼分散式公寓基本可概括為「二房東模式」,從大量個人房東手中租來房源,再進行轉租,賺的仍是差價。

2月以來,「返工大潮」沒能如期而至,一二線城市的長租公寓運營商們,卻要為租客們的退還是續頭疼,應付可能的2至3個月甚至更長的空置問題。

長租公寓運營商們試圖在三方中找到平衡,「房東、租客、運營商各自承擔一點成本,或許是可行的方案,」易居智庫研究中心總監嚴躍進說。

就業務和盈利模式而言,目前國內長租公寓主要分為集中式和分散式,前者以萬科、龍湖、碧桂園等開發商旗下品牌及第三方獨立品牌為主,後者主要是自如、蛋殼。

有業主表示,給湖北租客免除租金幫他們減輕負擔本是一件好事,但蛋殼並沒有對租客進行同等免租,許多租客的房租被正常扣除,此情形發生在北京、上海、杭州、武漢、天津等地。

丁祖昱認為,長租公寓企業可與業主進行減免租金的談判,爭取相應的免租期及租金支付後置支持。據了解,中資產項目中,部分國企業主已經主動向企業提供減免租金的政策。

近期,北京等地的一些租客反映,回到北京但無法進入租住的小區,對此自如將在符合社區管理的條件下,為其提供臨時安置房源;而對疑似感染的租客,也可為其協調14天臨時獨居房源。

毫無疑問,新型冠狀病毒感染的肺炎疫情為長租公寓帶來新考驗。即使剛在美國上市的蛋殼,也要面對2019年前三季度高達25億的虧損,如何活下去,將是長租公寓2020年的主題。

2月3日前後,不少將房子委託給蛋殼公寓的業主,收到了該公司的電話稱,因為疫情屬不可抗力因素,需要給租戶免除1個月租金,希望業主來承擔。

三方博弈2019年資金鏈問題不斷的長租公寓行業,猝不及防又遭遇了2020年新型冠狀病毒感染的肺炎疫情。

採訪中,不少業主表示願意為湖北或其他租客免除一個月的房租,但必須是真正的免除;事實上,在深圳、廈門,一些出租自有房屋的業主,主動為租客免除了租金,但他們都是直接出租房子並沒有經過中間的運營商。

根據招股書,2017年,蛋殼公寓凈虧損2.72億元,2018年凈虧損13.69億元,2019年前三季度,凈虧損高達25.16億元。

值得關注的是,長租公寓運營商目前也將資源投入了多地的「抗疫」之中。以自如為例,其作為武漢地區最大的長租公寓平台,疫情期間暫停對外營業,開放醫院附近的所有公寓,並消毒265個床位,免費接待醫護人員;相寓、蛋殼公寓、青客等,也都免費為醫護人員提供住宿。

根據蛋殼發佈的公開信,其承諾給租客的租金返還不能提現,僅能用於抵扣維修金、房屋服務費等。

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